Was vroeger écht alles beter? Het kopen van een huis in 1995 versus 2022

Gemiddelde huizenprijzen toen en nu

Kijken we naar de ontwikkeling van de huizenprijzen zoals gemeten door het CBS, dan zien we dat we nu op het hoogste prijspeil zitten sinds het begin van de meting in 1995. Vorig jaar was de gemiddelde transactieprijs €386.714 terwijl dit in 1995 nog €93.750 was. Aan de hand van het gemiddelde jaarlijkse groeipercentage (5,8%) zien we dat het vooral de laatste 10 jaar hard is gegaan. In 2021 lag de gemiddelde transactieprijs bijvoorbeeld 15,6% hoger dan in het jaar daarvoor. 

Huidige stijging huizenprijzen is geen unieke ontwikkeling

Dit is een grote stijging, maar uitzonderlijk is het niet: in 1999 (16,3%) en 2000 (18,9%) stegen de huizenprijzen sneller. Dit is iets wat we door de huidige krapte op de woningmarkt (en wellicht onze nostalgische blik) nog wel eens over het hoofd zien: in de tweede helft van de jaren ‘90 vond er ook een snelle jaarlijkse stijging van de huizenprijzen plaats waarbij we vergelijkbare groeipercentages zagen. Deze explosieve stijging kwam onder andere door de verlaging van de hypotheekrente en het feit dat banken het (deeltijd) inkomen van partners gingen meetellen, waardoor mensen over het algemeen meer konden lenen.

Bron: Centraal Bureau voor Statistiek, Kadaster

Inkomen steeg minder snel dan huizenprijs

De groei van de gemiddelde huizenprijzen (zoals je in bovenstaande tabel kan zien) afgezet tegen de ontwikkeling van het gemiddelde inkomen ondersteunt het beeld dat het steeds moeilijker wordt om een huis te kopen. Waar in 1995 een gemiddelde woning nog 4 tot 5 keer het modale salaris kostte, is dat momenteel acht à negen keer. Vooral mensen met een modaal inkomen hebben het daarom tegenwoordig lastig door de hoge huizenprijzen: vorig jaar was bijvoorbeeld slechts drie procent van het totale woningaanbod beschikbaar voor alleenstaanden met een gemiddeld inkomen. Het lijkt in tegenstelling tot 30 jaar geleden niet meer vanzelfsprekend dat ‘Jan Modaal’ een eigen huis kan kopen.

De hypotheekrente is nu veel lager dan in de jaren ‘90

We winden er geen doekjes om: de woningmarkt ziet er op het moment weinig rooskleurig uit. Maar als we de vergelijking maken met de jaren ‘90 is er tegenwoordig, naast de negatieve aspecten die we al belicht hebben, wel degelijk een positieve ontwikkeling: de historisch lage hypotheekrente. In bovenstaande grafiek is de historische ontwikkeling van de rentestand van de laatste veertig jaar visueel weergegeven. Daarin zien we dat deze nu met ongeveer 1,5% veel gunstiger is voor consumenten dan in de jaren ‘90. Toen waren rentepercentages van 8 tot 10% geen uitzondering. 

Waarom is een lage hypotheekrentestand gunstig? 

Een lage hypotheekrente is erg gunstig voor huizenkopers. Want hoe lager deze rente is, hoe minder je maandelijks kwijt bent aan je hypotheek. Vooral starters hebben hier baat bij: zo kunnen zij besparen op hun maandelijkse lasten en wordt het kopen van een woning aantrekkelijker. En omdat je de mogelijkheid hebt om de hypotheekrente voor meerdere jaren vast te leggen, verzeker je jezelf voor van een lage rente voor een langere periode. Op deze manier geeft een lage hypotheekrente veel rust en zekerheid. Een andere groep die profiteert van een lage hypotheekrente zijn natuurlijk oversluiters, die lagere hypotheeklasten kunnen vastleggen.

In 1995 was de hypotheekrente ongeveer zeven keer zo hoog als dat het nu is. Dit maakt een significant verschil voor de hypotheek en maandlasten van huiseigenaren. De hypotheekrente is daarom geen onbelangrijke factor om mee te nemen bij een vergelijking met de woningmarkt in de jaren ‘90.

Schaarste woningmarkt 

Kaarsrecht tegenover de voordelen van de lage hypotheekrentestand staat het gebrek aan woningen. Er is op dit moment een grote schaarste op de woningmarkt. Het aanbod neemt alsmaar verder af terwijl de huizenprijzen blijven toenemen. Eind 2021 stond de krapte-indicator van het NVM op 1,3. Deze krapte-indicator geeft aan hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper heeft op op de woningmarkt. Ter illustratie: wanneer de krapte-indicator van het NVM tussen de 5 en 10, is sprake van een evenwichtige markt. Zo stonden er in het laatste kwartaal van 2021 slechts 15.600 woningen te koop, een jaar daarvoor waren dat er nog 23.500.

Dit is het laagste aantal sinds 1995. Maar, dat gezegd hebbende, was 1995 ook pas het eerste jaar dat de metingen van start gingen. Als we gaan kijken naar het totaal aantal verkochte woningen, waren dat er  volgens het CBS in 1995 totaal 154.568 en in 2021 226.087. Niet slecht, zou je denken. Alleen zijn we sinds 1995 met circa 2 miljoen meer mensen in ons land. Daarnaast heeft de zogeheten 'gezinsverdunning' er ook voor gezorgd dat we steeds meer huizen nodig hebben. Zo groeide het aantal eenpersoonshuishoudens sinds 1995 met 1 miljoen. 

De oplossing voor dit probleem ligt in het verruimen van het woningaanbod. Dit is makkelijker gezegd dan gedaan, maar de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft bekendgemaakt harde afspraken te willen maken met provincies, gemeenten en woningcorporaties over het bouwen van bijna 900.000 huizen tot 2030, waaronder voldoende betaalbare huur- en koopwoningen. Dit kan de starters helpen om in de (hopelijk nabije) toekomst wel in aanmerking te komen voor een woning.

Was het vroeger dan echt beter?

Natuurlijk staat de huidige woningmarkt er op veel gebieden minder goed voor, maar voor een volledig en genuanceerd beeld van de (historische) ontwikkeling van de markt is het belangrijk dat we ook oog blijven houden voor positieve ontwikkelingen. Zo staat de rente (nog steeds) op een historisch laag niveau, hebben we eerder de prijzen op de woningmarkt zien pieken en wordt er momenteel alles op alles gezet om zo snel mogelijk nieuwe woning te realiseren. Dat neemt niet weg dat het nu knap lastig kan zijn om een nieuwe woning aan te schaffen als starter óf als doorstromer. Hou daarom goed alle ontwikkelingen op de woningmarkt in de gaten en lees onze tips om in deze lastige markt toch nog kans te maken op een woning.