Een huis kopen met erfpacht? Dit moet je weten
Wanneer je in een van de grote steden een woning zoekt, is de kans groot dat je een huis met erfpacht wilt kopen. In een stad als Amsterdam kan dit in sommige gevallen oplopen tot wel duizenden euro’s. Dit bovenop je hypotheek en andere vaste lasten! Maar wat is erfpacht nou eigenlijk? En waarom is deze financiële verplichting belangrijk voor de bepaling van je hypotheek?
Wat is erfpacht?
Meestal word je bij de aankoop van een huis ook automatisch eigenaar van de grond waar deze op staat. In het geval van een woning met erfpacht is dat niet het geval. Je wordt dan wel eigenaar van de woning, maar een andere partij (meestal de gemeente) behoudt het eigendomsrecht van de grond waar de woning op staat. Als erfpachter betaal je hiervoor een jaarlijkse vergoeding: de erfpachtcanon. Hiermee huur je als het ware het erfpachtrecht en mag je de grond gebruiken alsof je zélf de eigenaar bent. Anders dan bij een huurovereenkomst mag je wanneer je een huis koopt met erfpacht zelf beslissen over verbouwingen en ben je ook verantwoordelijk voor onderhoud.
Erfpachtcanon
De erfpachtcanon is de vergoeding die wordt betaald voor het gebruik van de grond. In de erfpachtovereenkomst staat hoe hoog de canon is. De hoogte hiervan wordt bepaald door:
- de waarde van de in erfpacht gegeven grond;
- het bestemmingsplan van de grond;
- de bedragen voor vergelijkbare erfpachtrechten;
- de kosten van beheer en administratie.
De erfpachtperiode wordt vaak vastgelegd voor vijf tot tien jaar; daarna kan de canon verhoogd of verlaagd worden.
Erfpacht afkopen
Heb je de mogelijkheid om je erfpacht af te kopen? Dan kan dit in veel gevallen verstandig zijn om in overweging te nemen, omdat je zo verhogingen van het jaarlijkse bedrag voorkomt. Je kan kiezen om het tijdelijk af te kopen – bijvoorbeeld voor een periode van 10 of 50 jaar – of om eeuwigdurend (voor altijd) af te kopen. Je betaalt dan de termijnen vooruit. Dit kan als afkoopsom tijdens de aankoop van je woning, maar ook later als een tussentijdse afkoop.
Erfpacht en je hypotheek
Erfpacht kan invloed hebben op je maandlasten en speelt dus een belangrijke rol bij de aankoop van een woning. De hoogte van het hypotheekbedrag dat je krijgt voor een woning met erfpacht hangt namelijk af van de erfpachtcanon: heb je deze afgekocht, of betaal je een jaarlijkse vergoeding? In dat laatste geval kijkt de hypotheekverstrekker naar de hoogte en de loopduur van de erfpachtcanon. In extreme gevallen kan het zijn dat je hierdoor tot wel 20 keer minder hypotheek kan krijgen.
Het is daarom belangrijk om goed te checken hoe hoog de erfpachtkosten zijn bij de woning die je op het oog hebt. Meestal gaat het om enkele honderden tot duizenden euro’s per jaar, maar woningen met erfpacht op de duurste plekken in Amsterdam klimmen zo naar de tienduizend euro per jaar toe.
Erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar
De erfpachtvergoeding kan je bij je belastingaangifte aftrekken van je belastbaar inkomen. Dit levert dus dezelfde fiscale voordelen op als je hypotheekrente. Het afkopen van de erfpacht is daarentegen niet aftrekbaar.
Erfpacht in de grote steden
Erfpacht komt vooral veel voor in de grote steden. Koop je in Amsterdam een huis? Dan is de kans groot dat je met erfpacht te maken krijgt. De gemeente Amsterdam bezit namelijk zo’n 80% van de grond. Wel is het zo dat bij veel woningen in Amsterdam de erfpacht al voor een langere tijd is afgekocht. Het is belangrijk dat je bij de aankoop van een woning goed controleert of én tot wanneer de erfpacht is afgekocht – zo kom je niet voor onaangename verrassingen te staan.
Voortdurende of eeuwigdurende erfpacht
Bij voortdurende erfpacht wordt de canon periodiek aangepast aan de grondwaarde. Om woningeigenaren meer zekerheid te bieden, maakt de gemeente Amsterdam het sinds 2017 gemakkelijker om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht
In tegenstelling tot bij voortdurende erfpacht, mag bij eeuwigdurende erfpacht de erfpachtcanon nog maar één keer worden verhoogd. Zelfs bij een toekomstige stijging van de grondwaarde krijg je hier niet te maken met een verhoging van de canon. Ook wordt het zo makkelijker om de erfpachtcanon direct af te kopen, waardoor je een hoger hypotheekbedrag kan krijgen. Dit is natuurlijk niet voor iedereen een optie, omdat het afkopen van de canon veel geld kan kosten – afhankelijk van de locatie tussen de 10.000 en 50.000 euro, en in de Amsterdamse grachtengordel wel enkele tonnen.
Meer weten over erfpacht?
Wil je weten of het voor jou mogelijk is om de erfpacht op je woning af te kopen? Of heb je andere vragen over je eigen erfpachtsituatie? De Hypotheker kan helpen. Neem contact met ons op voor vrijblijvend advies.
