Een hypotheek aanvragen als zzp’er: wat zijn de mogelijkheden?

Om meteen met de deur in huis te vallen, werp ik Giel de reacties van mijn volgers voor de voeten.

‘Hoe kan het dat zoveel zzp’ers denken dat ze nergens een hypotheek kunnen krijgen?’

‘Eigenlijk is dat een heel achterhaald principe’, zegt Giel direct. ‘Vanuit het verleden kan het best zijn dat mensen negatieve ervaringen hebben bij een hypotheekaanvraag. Zodra je dan op een verjaardag vertelt dat je van plan bent om een nieuwe woning te gaan kopen, krijg je vaak goedbedoelde adviezen. Als er dan maar genoeg mensen tussenzitten met negatieve ervaringen, ben je eerder geneigd om dit over te nemen. Maar het is zeker niet meer zo dat je als zzp’er geen hypotheek kunt krijgen.’

Dit herken ik zeker. Veel collega zzp’ers zijn huiverig voor het aanvragen van een hypotheek en spreken dit dan ook uit.

Gelukkig is het dus eigenlijk een ouderwetse gedachte dat zzp’ers moeilijk aan een hypotheek kunnen komen. Dan ben ik wel benieuwd naar de mogelijkheden die zzp’ers hebben om een hypotheek te kunnen krijgen.

‘Wat zijn de mogelijkheden voor een zzp’er om een hypotheek aan te vragen?’

‘De mogelijkheden voor zzp’ers zijn veel groter dan je denkt’, geeft Giel aan. Dat is maar goed ook, want het aantal zzp’ers is de laatste jaren explosief gegroeid en zal alleen maar verder stijgen. In 2020 telt Nederland volgens een telling van CBS maar liefst 1,1 miljoen zzp’ers. Wat dat betreft kunnen hypotheekverstrekkers ook niet achterblijven en zijn er veel dingen veranderd.

‘In het verleden werd er vooral naar de cijfers van de afgelopen drie jaar gekeken,’ legt Giel uit. ‘Maar inmiddels kun je ook een hypotheek krijgen als je nog maar één jaar aan het ondernemen bent.’

Daar ben ik natuurlijk wel extra nieuwsgierig naar. Want hier kreeg ik veel vragen over van zzp’ers die net gestart waren. Zij zijn nu aan het wachten tot ze drie jaar aan het ondernemen zijn, want ‘tja, ik heb nog geen jaarcijfers van de afgelopen drie jaar en die heb ik nodig.’ Tijd dus om dit aan Giel voor te leggen.

‘Heb je cijfers nodig van de afgelopen drie jaar voor de aanvraag van een hypotheek als zzp’er?’

‘Nee, absoluut niet. Ook dit is inmiddels niet meer up-to-date. Vroeger was dat zeker zo, maar je kunt nu ook een hypotheek aanvragen als je nog maar een jaar als zzp’er aan de slag bent.’

Het toetsingsinkomen is wel van groot belang. In het verleden berekende een bank dit toetsinkomen zelf op basis van cijfers van de afgelopen drie jaar. Het berekenen van dit toetsinkomen ligt inmiddels bij externe partijen, rekenexperts genaamd. Zij kijken niet per se naar cijfers van de afgelopen drie jaar.

Stel: je bent een jaar zelfstandige en daarvoor ben je in twee jaar in loondienst geweest in een soortgelijke functie of beroepsgroep, dan worden deze drie jaar samen bekeken. Een voorbeeld om dit te verduidelijken. Ik ben in 2018 en 2019 werkzaam geweest als marketeer in loondienst. In 2020 ga ik als zelfstandig marketeer aan de slag. Mijn inkomen uit loondienst van 2018 en 2019 telt dan ook mee bij de berekening van het toetsinkomen voor mijn hypotheek aanvraag, omdat ik een soortgelijke functie als zelfstandige ben gaan uitoefenen.

Dus voor alle startende zzp’ers: het is absoluut de moeite waard om tóch na te gaan vragen wat je kunt lenen als startend ondernemer. Wacht vooral niet tot je drie jaar ondernemer bent om een hypotheek te gaan aanvragen.

Het kan natuurlijk zijn dat je in een hele andere functie terecht bent gekomen als zzp’er, hoe kom je dan aan een hypotheek?

‘Welke mogelijkheden heb ik nog meer als zzp’er bij het aanvragen van een hypotheek?’

‘Ook dan zijn er mogelijkheden,’ vertelt Giel. Er zijn partijen die je een hypotheek verstrekken op basis van je cijfers van alleen het eerste jaar, maar nemen wel het volledig resultaat mee van het eerste jaar. Houd dan in veel gevallen wel rekening met een rente-opslag. Andere partijen nemen bijvoorbeeld 75% van het resultaat van het eerste jaar mee en bij een tweede jaar 90% van het resultaat.

Wat Giel hiermee wil benadrukken is, dat ‘er veel meer mogelijk is dan je vooraf misschien denkt’. Denk bijvoorbeeld aan de 1-2-3-methode die regelmatig gebruikt wordt bij het aanvragen van een hypotheek als zzp’er. Als startend ondernemer kun je te maken krijgen met opstartjaren. In die jaren heb je te maken met hoge kosten en een nog niet zo hoog resultaat. In zulke gevallen telt het eerste jaar één keer mee, het tweede jaar twee keer en het derde jaar drie keer. Deze optelsom wordt vervolgens gedeeld door zes. Hierdoor telt het meest recente jaar zwaarder mee in de berekening van het toetsinkomen. Met een hogere hypotheek als resultaat.

Okee, er is dus veel meer mogelijk. Maar kan ik zomaar overal binnenstappen om als zzp’er een hypotheek aan te vragen?

‘Hoe weet ik waar ik terecht kan voor een hypotheek als zzp’er?’

‘Dat is inderdaad wel lastig,’ geeft Giel toe. ‘De markt is continu in beweging en er zijn verschillen tussen de verschillende geldverstrekkers. Daarom is het belangrijk om bij een goede intermediair aan te kloppen, die op de hoogte is van de ontwikkelingen en de mogelijkheden. Daarom ben je als zzp’er hier bij De Hypotheker aan het goede adres,’ besluit hij lachend.

‘Een aanvraag voor een hypotheek als zzp’er voorbereiden, hoe kan ik dat het beste doen?’

‘Start met het op orde hebben van je administratie.’ Dat is iets waar ik het alleen maar mee eens kan zijn, niet alleen als je een hypotheek gaat aanvragen trouwens.

‘Omdat je toetsinkomen door een derde, externe partij wordt berekend, raad ik iedereen ook aan om dit vooraf te doen,’ adviseert Giel vervolgens. ‘Een rapport is zes maanden geldig en je weet direct waar je aan toe bent en wat mogelijk is.’

Dan sluit ik af met een laatste, hele actuele vraag. Want veel ondernemers hebben, onder andere door de lockdown, te maken gehad met slechte(re) cijfers afgelopen jaar. Deze cijfers zijn vaak een stuk slechter dan afgelopen jaren. Wat heeft dat voor effect op het aanvragen van een hypotheek als zzp’er?

‘Hoe wordt omgegaan met slechte(re) cijfers als gevolg van de coronacrisis?’

‘Op dit moment is dat nog lastig om aan te geven, omdat nog niet alles bekend is,’ zegt Giel. Het is heel erg afhankelijk van het financieel herstel van je onderneming na de lockdown. Herstellen je werkzaamheden na de lockdown, dan wordt er geen afslag opgenomen in de berekening. Maar heb je wel blijvende financiële schade, dan zal hier wel rekening mee gehouden worden bij de bepaling van je toetsinkomen.

Als voorbeeld haal ik een schoonheidsspecialiste aan die gedurende de lockdown geen klanten heeft mogen helpen en dus geen omzet heeft. Als na de lockdown de klanten weer gewoon terugkomen, dan zal dit voor de berekening van haar toetsinkomen niet uitmaken.

‘Dat klopt inderdaad,’ geeft Giel aan. Op zo’n moment is er sprake van financieel herstel en zal dit hoogstwaarschijnlijk geen impact hebben op de berekening van het toetsinkomen.

Meer weten over het aanvragen van een hypotheek als zzp’er?

Ik wil Giel Joosten van De Hypotheker – Eindhoven, heel erg bedanken voor zijn duidelijke en eerlijke beantwoording van mijn (en jullie) vragen over het aanvragen van een hypotheek voor zzp’ers. Heb je nog meer vragen? Kijk dan vooral op de specifieke pagina voor ondernemers, waar je meer uitleg kunt vinden.

Dit artikel is geschreven door Marjan Heemskerk van The Happy Financial.