Doorstromen naar een nieuwe woning: zo zit het met de hypotheek

De huidige woningmarkt en doorstromers

Veel vragen die ik van mijn lezers krijg, gaan over de overspannen huizenmarkt. Op dit moment ontkom je er bijna niet aan om te overbieden bij de aankoop van een nieuwe woning. Wat nu als de taxatie van de nieuwe woning op de vraagprijs uitkomt, die dan lager is dan wat je hebt geboden? Kun je dit verschil meefinancieren? Of moet je dit uit spaargeld betalen?

‘Dit zie je in de huidige tijd veel inderdaad,’ zegt Evelyne. ‘Marktwaarde is hierbij echt de grens die gehanteerd wordt.’ In de meeste gevallen zul je hiervoor dus je spaargeld moeten aanspreken. Maar heb je als doorstromer overwaarde? Dan kun je dit bedrag ook inzetten om dit verschil te financieren.

Overwaarde op hypotheek voor doorstromers

Een tweede hot topic is de overwaarde van je huidige woning. Veel mensen hebben een woning die voor veel meer geld verkocht kan worden dan de onderliggende hypotheek. Is het slim om daar iets mee te doen?

‘Het loont vaak de moeite om te bespreken wat de mogelijkheden zijn ten aanzien van deze overwaarde. Niet alleen als je gaat verhuizen, maar ook als je een al wat oudere hypotheek hebt en deze wilt oversluiten. De huidige woningmarkt, gecombineerd met de lagere hypotheekrente, zorgt ervoor dat er vaak veel voordeel te behalen is,’ zegt Evelyne.

Een afspraak maken om de mogelijkheden te bespreken is dus niet alleen interessant als je gaat verhuizen, vraag ik. ‘Inderdaad,’ beaamt Evelyne. ‘Ik heb onlangs een stel geholpen om hun hypotheek over te sluiten. Daarmee gingen ze van een bruto hypotheeklast van 1.800 euro per maand naar 275 euro per maand. Zij wisten niet wat ze hoorden.’

En als we nog even dieper op die overwaarde ingaan: wat kun je hiermee doen als je gaat verhuizen en een nieuwe hypotheek gaat afsluiten?

‘De overwaarde op de verkoop van je woning, kun je inzetten voor de aankoop van je nieuwe woning. Maar dat is niet het enige dat je ermee kunt doen,’ vertelt Evelyne. ‘Zeker als je bijvoorbeeld zelf geen spaargeld hebt, is het interessant om andere mogelijkheden te bekijken. Heb je bijvoorbeeld een overwaarde door verkoop gecreëerd van 100.000 euro, dan kun je ervoor kiezen om de helft hiervan in te leggen in de aankoop van je nieuwe woning. Je legt dan 50.000 euro van je overwaarde in bij je nieuwe hypotheek. Daarnaast leen je 50.000 euro extra, tegen een lage hypotheekrente. De andere helft kun je dan opzij zetten voor bijvoorbeeld onderhoud van je woning in de toekomst. Of verduurzaming van de woning. Dat is iets wat veel mensen willen doen, maar de hoge kosten hiervan kunnen afschrikken.’

Ik kan me voorstellen dat veel mensen opgelucht zijn als ze dit horen, vraag ik. ‘Ja,’ geeft Evelyne toe. ‘Dit vermindert veel van de stress die kopers kunnen hebben.’

Fiscale voordelen op de woningmarkt voor doorstromers

Ik las ook over de bijleenregeling? Wat betekent deze regeling en voor wie is dit interessant?

‘Binnen drie jaar na de verkoop van je oude woning, dien je de overwaarde weer te investeren in een nieuwe woning. Doe je dit niet, dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek voor het bedrag van de overwaarde. Zoals in het voorbeeld dat ik net aanhaalde, wordt 50.000 euro niet ingezet bij de aankoop van een nieuwe woning. Deze 50.000 euro is dan niet fiscaal aftrekbaar.’

Is dat erg vraag ik? ‘Nee, dat is niet erg. Er zijn tal van andere mogelijkheden. Die kunnen we bespreken, aan de hand van je persoonlijke situatie, tijdens een adviesgesprek.’

Wat gebeurt er met je oude hypotheek als doorstromer?

Je verhuist naar een nieuwe woning. Wat gebeurt er dan met je oude hypotheek? Is het slim om deze mee te verhuizen? Of doe je er juist beter aan om een nieuwe hypotheek af te sluiten?

‘Eerst kijken we naar de huidige hypotheek: wat is dit voor hypotheekvorm? Hoe lang loopt deze hypotheek nog? En welk rentepercentage hangt eraan vast.’

Het is ook heel erg afhankelijk van je persoonlijke situatie. ‘Afhankelijk van je toekomstperspectief, de maandlasten die je voor ogen had, je pensioenopbouw, kan het advies heel verschillend uitpakken,’ vult Evelyne aan.

Een aflossingsvrije hypotheek voor doorstromers

Nu we het over verschillende hypotheekvormen hebben: ik hoor de laatste tijd veel over de aflossingsvrije hypotheek. Deze komt meer in trek door de lage hypotheekrente. Wat houdt deze hypotheekvorm in?

Evelyne zegt: ‘De aflossingsvrije hypotheek kunnen we inderdaad inzetten als hypotheekvorm. Ga je je woning met een aflossingsvrije hypotheek verkopen, houd er dan rekening mee dat je met de verkoop van je woning eerst je hypotheek moet aflossen.’

In tegenstelling tot een lineaire of annuïteitenhypotheek, los je op de aflossingsvrije hypotheek niets af. Deze blijft dus in principe staan, totdat je deze zelf hebt afgelost.

Bij een aflossingsvrije hypotheek komt de rente niet meer in aanmerking voor hypotheekrente aftrek. Maar met de huidige lage rente is dat voor veel woningbezitters geen reden meer om af te zien van de aflossingsvrije hypotheek. Dit in tegenstelling tot een aantal jaar geleden.

‘We zetten deze hypotheekvorm soms in om te laten zien dat je ook met een lagere maandlast kunt starten. In de toekomst kun je er dan altijd voor kiezen om dit te corrigeren of om de hypotheekvorm om te zetten,’ geeft Evelyne aan.

‘Wat tenslotte nog belangrijk is ten aanzien van deze hypotheekvorm, is dat het ook persoonlijk bij je past. Je moet er bedacht op zijn dat je zelf verantwoordelijk bent voor de aflossing van je hypotheek. Bespreek dit ook duidelijk met je adviseur, want je moet je er wel comfortabel bij voelen,’ besluit Evelyne.

Als doorstromer kun je minder lenen

Doorstromers hebben het gevoel minder te kunnen lenen voor hun volgende woning dan voor hun eerste woning. Klopt dit?

‘Dat kan inderdaad kloppen,’ geeft Evelyne toe. ‘Dat heeft met name te maken met de timing van het afsluiten van de hypotheek.’

De eisen rondom hypotheken zijn de afgelopen jaren verder verscherpt. Daarom kan het zeker zo zijn dat je in verhouding minder kunt lenen voor je tweede of derde woning.

‘Tijdens een adviesgesprek zie je ook hoeveel je de afgelopen jaren hebt kunnen lenen. Als je dat vergelijkt met 2014, zie je vaak dat er minder geleend kan worden.’

Timing als doorstromer

Waar doe je nu goed aan? Eerst je huidige woning verkopen en dan op zoek naar een andere woning? Of juist eerst op zoek naar een nieuwe woning?

‘Dit is ook onderdeel van de huidige overspannen huizenmarkt,’ zegt Evelyne. Veel mensen willen wel verkopen, maar doen dat niet. Zij willen eerst op zoek naar een nieuwe woning. Dit is ook een van de redenen dat de woningmarkt zo op slot zit.

Nu verkopen zorgt er vaak wel voor dat je een goede prijs voor je huidige woning krijgt. Een optie zou kunnen zijn om je woning wel te verkopen en tijdelijk te gaan huren. Ook een aankoopmakelaar kan veel schelen in je zoektocht naar een nieuwe woning.’

En hoe zit het met een overbruggingskrediet? ‘Dat is eigenlijk nooit een probleem. Je krijgt je woning eigenlijk altijd wel verkocht. Praat er vooral over met je hypotheekadviseur. Vaak zit je vast in je gedachten en daar kunnen we ook bij helpen.’

Tot slot: misvattingen over een hypotheek voor doorstromers

Zijn er nog andere misvattingen die je vaker terug hoort over een hypotheek voor doorstromers?

‘Leeftijd is geen enkel issue,’ besluit Evelyne. ‘Vaak hoor ik dat doorstromers niet meer langskomen uit angst om afgewezen te worden. Maar dat is nergens voor nodig! Onlangs heb ik nog iemand op 88-jarige leeftijd kunnen adviseren.’

Dit artikel is geschreven door Marjan Heemskerk van The Happy Financial.