Eigenwoningreserve

Wat is eigenwoningreserve (EWR)?

De winst op de verkoop van je woning wordt door de belastingdienst als volgt berekend. Van de verkoopopbrengst van het huis trek je de verkoopkosten (bijvoorbeeld makelaarskosten) en de resterende hypotheekschuld, waarvan de rente aftrekbaar, is af. Heb je een consumptieve lening, dan telt deze lening dus niet mee in de berekening. Het resultaat van deze berekening noemt de belastingdienst 'eigenwoningreserve'.

Eigenwoningreserve berekenen

Hieronder vind je een voorbeeld berekening van de eigenwoningreserve. 

Stel, Hugo en Nathalie verkopen hun woning voor € 425.000. Op de woning rust een hypotheek van € 315.000, waarvan € 10.000 consumptief. Ze moeten de makelaar € 3.000 betalen. 
De netto verkoopopbrengst is dan € 422.000 (€ 425.000 - € 3.000 voor de makelaar).

De eigenwoningreserve is de netto verkoopopbrengst minus de hypotheek zonder consumptief deel (€ 305.000), oftewel € 117.000. 

Omdat de eigenwoningreserve positief is, moeten Hugo en Nathalie die gebruiken bij de aankoop van een volgend huis. Wanneer zij dat niet doen, dan mogen zij geen hypotheekrente aftrekken over het bedrag van € 117.000. De eigenwoningreserve valt dan als schuld onder box 3 (sparen en beleggen).

Negatieve eigenwoningreserve

Is bij verkoop de resterende hypotheek hoger dan de verkoopopbrengst van de woning min de verkoopkosten, dan is er sprake van een negatieve eigenwoningreserve en dus een restschuld. 

Eigenwoningreserve gedurende 3 jaar gebruiken bij aankoop

Je wordt geacht de eigenwoningreserve te gebruiken als je binnen 36 maanden een nieuwe woning koopt. De eigenwoningreserve is dus 3 jaar geldig, daarna vervalt de eigenwoningreserve. Het maximale hypotheekbedrag waarvan de rente aftrekbaar is, bedraagt dan:

• De aankoopprijs
• De kosten van de nieuwe woning 
• De eigenwoningreserve

Natuurlijk ben je vrij om een volledige hypotheek te nemen op de nieuwe woning. Maar dan is de rente slechts gedeeltelijk aftrekbaar. De hypotheekrente over een bedrag ter grootte van het eigenwoningreserve mag je namelijk niet aftrekken. Dit kan ook gevolgen hebben voor hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen.

Huren als fiscale pauze

Om de inbreng van de eigenwoningreserve te omzeilen zou je tussentijds kunnen gaan huren.

Voorbeeld
Stel, bij je laatste verhuizing heb je een overwaarde van € 30.000. Dan mag je de hypotheekrente over dit bedrag fiscaal niet aftrekken als je binnen 36 maanden een nieuwe woning koopt. Wil je dit omzeilen, dan zou je drie jaar een woning kunnen huren. Daarna vervalt de eigenwoningreserve en is de hypotheekrente over een eventuele volgende hypotheek weer maximaal aftrekbaar.