Wat is eigenwoningforfait (EWF)?
Eigenwoningforfait (ook wel huurwaardeforfait genoemd) is een fiscale bijtelling bij het inkomen in verband met het hebben van een koopwoning. Het komt erop neer dat huiseigenaren betalen voor het woongenot.
Wat betekent forfait?
Forfait is een term in het Nederlands belastingrecht die aangeeft dat in een bepaald geval niet de werkelijke situatie, maar de veronderstelde situatie de heffingsgrondslag vormt voor belasting. Het is dus een tarief dat door de Belastingdienst vooraf is vastgesteld en onafhankelijk is van de werkelijke waarde of opbrengst.
Hoe hoog is het eigenwoningforfait?
De hoogte van het eigenwoningforfait wordt bepaald aan de hand van de waarde van het huis. Referentie daarvoor is de WOZ-waarde. Het eigenwoningforfait of huurwaardeforfait is het bedrag dat je in de aangifte inkomstenbelasting in box 1 bij je inkomen optelt, als je eigenaar bent van een woning die je hoofdverblijf is. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning. Via de volgende tabel kun je het eigenwoningforfait voor jouw woning berekenen.
Eigenwoningforfait 2025
In de onderstaande tabel vind je het eigenwoningforfait percentage voor de verschillende WOZ-waardes.
|
WOZ-waarde vanaf: |
t/m: | Eigenwoningforfait 2025 |
| - | € 12.500 | 0% |
| € 12.500 | € 25.000 | 0,10% |
| € 25.000 | € 50.000 | 0,20% |
| € 50.000 | € 75.000 | 0,25% |
| € 75.000 | € 1.330.000 | 0,35% |
| € 1.320.000 | - | € 4.655 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.330.000 |
Voorbeeldberekening eigenwoningforfait
De WOZ-waarde van je woning is vastgesteld op 400.000 euro. Het eigenwoningforfait van jouw woning bedraagt dan 0,35% (2025) van 400.000 euro = 1.400 euro.
Voorbeeldberekening eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek
Je hebt een hypotheek van € 250.000 en hiervoor betaal je 4% rente per jaar. De rente die je dit jaar hebt betaald is € 10.000. De WOZ-waarde van de woning is door de gemeente vastgesteld op 300.000 euro. Je hebt een jaarsalaris van € 40.000.
Je eigenwoningforfait is 0,35 procent van € 300.000 = € 1.050. De inkomsten uit eigen woning zijn hierdoor - € 8.950 (het eigenwoningforfait van € 1.050 min de rente van € 10.000).
Het inkomen uit werk en woning, exclusief inkomen uit eigen woning is dan € 31.050 (je inkomen van € 40.000 en je inkomsten uit eigen woning van - € 8.950). Over het bedrag van 31.050 euro ben je belasting verschuldigd uit box 1.
Belastingvoordeel eigenwoningforfait
Om het belastingvoordeel te kunnen uitrekenen moet je het verschil berekenen tussen de inkomstenbelasting en premieheffing zonder inkomsten eigen woning en met inkomsten eigen woning. Sinds 2020 zijn er nog maar twee belastingschijven. Aangezien je met dit inkomen valt in de eerste belastingschijf betaal je in 2025 37,48 procent belasting over je inkomen.
- Exclusief inkomsten eigen woning: 37,48% x € 40.000 = € 14.992
- Inclusief inkomsten eigen woning: 37,48% x € 31.050 = € 11.637
Het belastingvoordeel bedraagt dus: € 14.992 – € 11.637 = € 3.355. De netto rentelasten zijn de bruto rentelasten (€ 10.000) verminderd met het belastingvoordeel (€ 3.355) = € 6.645.
Dat is per maand aan netto rentelasten: € 6.645 / 12 = € 553,75.
Let op: dit is een gesimplificeerde voorbeeldberekening om je te laten zien hoe hypotheekrenteaftrek werkt. In de berekende netto-maandlast is enkel rekening gehouden met het bezit van een eigen woning. Op basis van jouw totale fiscale omstandigheden, waaronder mogelijke heffingskortingen, kan de berekende belasting afwijken. De hierbij gebruikte bedragen zijn indicatief.