Familiehypotheek

Nu de 'jubelton' in 2024 helemaal is afgeschaft, is de familiehypotheek misschien wel een interessante mogelijkheid voor ouders die hun kinderen financieel willen steunen bij het kopen van een huis.

Het afsluiten van een hypothecaire lening binnen je familie kan je diverse voordelen opleveren. Zolang je vooraf maar wel duidelijke afspraken maakt (en die vervolgens vastlegt). Je mág de lening onderhands afsluiten, maar een bezoekje aan de notaris is wel het meest verstandige om te doen.

Wat is een familiehypotheek of familiebank constructie?

In principe is een familiehypotheek niets anders dan een reguliere hypotheek. Alleen leen je in dit geval het geld niet bij een bank, maar neem je een hypotheek bij familie. Dat kunnen je ouders zijn, maar dat hoeft niet. Ook bij je grootouders of je oom kun je een familiehypotheek afsluiten. Het onderpand van de lening is de woning zelf. Onderling bepaal je de bijbehorende voorwaarden van de af te sluiten lening, bijvoorbeeld in een familiehypotheek overeenkomst. In de overeenkomst spreek je onder andere de hoogte van het te lenen bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de manier van aflossen af. De voorwaarden kun je het beste vast laten leggen bij een notaris, maar dat is niet verplicht. 

Hoe werkt een familiebank hypotheek?

Een familiebank hypotheek werkt precies hetzelfde als een hypotheek die je bij een bank zou afsluiten. Het enige verschil is dat je het geld nu niet leent bij de bank maar bij een familielid, en dat je tot op zekere hoogte samen invloed kunt uitoefenen op de bijbehorende voorwaarden van de hypotheek. Een familiehypotheek voorbeeld is dat je een bepaald bedrag leent bij je ouders, bijvoorbeeld € 100.000. Dit bedrag gebruik je als aanvulling op je hypotheek bij het kopen van je eerste huis. Net als bij een reguliere hypotheek los je de hypotheek bij je ouders af door maandelijks geld naar ze over te maken. 

Hoogte familiehypotheek en voorwaarden

In principe kun je een familiehypotheek zo hoog maken als je zelf wilt. Je bent daarbij namelijk in eerste instantie niet gebonden aan de regels die een bank stelt. Op deze manier kan er bij een familiehypotheek bijvoorbeeld meer dan 100 procent van de waarde van de woning worden geleend en kan je het bedrag dat bijvoorbeeld nodig is voor bijkomende kosten bij de koop van de woning of een verbouwing volledig lenen.

Wel moet je een marktconforme rente afspreken en de lening in maximaal 30 jaar lineair of annuïtair aflossen om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek. Het is belangrijk om de leningsvorm en de rente vast te leggen in een leningsovereenkomst. Ook moet je de lening aangeven bij de Belastingdienst en duidelijk maken dat het bedrag wordt gebruikt voor de aankoop van een huis. 

Familiehypotheek naast gewone hypotheek

Het is mogelijk om naast een hypotheek bij familie ook een reguliere hypotheek af te sluiten om een huis te kunnen kopen. Houdt er wel rekening mee dat de bank deze familiehypotheek mee zal nemen bij het bepalen van jouw maximale lening. Hierdoor kun je bij de bank waarschijnlijk minder hypotheek krijgen.  

Rente bepalen bij een familiebank constructie

We stipten het net al even aan: je moet wel een marktconform rentepercentage bij een familiehypotheek hanteren. Met het oog op de hypotheekrenteaftrek kan het voordelig zijn om een maximale rente af te spreken. Hoe hoger de rente, hoe fiscaal voordeliger je zelf uit bent. Bovendien heb je ook nog de mogelijkheid om je ouders de te veel betaalde rente terug te laten schenken aan je (belastingvrij). Houd daarbij wel goed in de gaten wat de precieze regels (en de belastingvrije bedragen) zijn van het schenken van ouder naar kind. 

De belastingdienst stelt echter wel grenzen aan de maximale hypotheekrente. Om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek mag de rente niet veel lager of hoger zijn dan wat een bank zou vragen voor dezelfde lening. De rente van de familiehypotheek moet dus te vergelijken zijn met die van een vergelijkbare hypotheek bij een bank. Bij een te hoge of lage rente kan een deel van deze rente mogelijk als een schenking worden gezien.

Voor- en nadelen familiebank

Je hebt tijdens het lezen van deze informatie over de familiebank en de familiehypotheek vast al meegekregen dat er voor- en nadelen zitten aan deze constructie. We sommen ze hieronder nog even overzichtelijk voor je op. 

Voordelen familiehypotheek:

• Je hoeft niet naar de bank om geld voor je huis te lenen.
• Je kunt in grote mate zelf de bijbehorende leningvoorwaarden bepalen.
• De rente-inkomsten zijn voor je ouders of andere familieleden onbelast. 

Nadelen familiehypotheek:

• Er is weinig tot geen ondersteuning bij het afsluiten en beheren van de lening.
• Als afspraken niet of niet voldoende worden nagekomen, kan dit tot familieruzies leiden. 

Overwaarde gebruiken voor een familiehypotheek

Heb je overwaarde op je woning en wil je hiermee je kinderen helpen bij het kopen van een huis? Ook dat kan met een familiebank constructie. Je kunt je overwaarde verzilveren door je hypotheek te verhogen en het bedrag dat vrijkomt vervolgens doorlenen aan je kind(eren). Vraag een financieel adviseur naar de mogelijkheden in jouw situatie.

Verschil familiehypotheek en generatiehypotheek

Let op: een familiehypotheek is iets anders dan een generatiehypotheek. Bij een generatiehypotheek staan je ouders of grootouders garant bij het afsluiten van een hypotheek bij een bank of geldverstrekker. Zij tekenen dan voor het deel van de hypotheek dat jij niet zelfstandig kan dragen. Daarbij wordt het inkomen van je (groot)ouders getoetst om er zeker van te zijn dat zij de lasten wel kunnen dragen. Is na verloop van tijd je inkomen voldoende gestegen om de hypotheek zelf te dragen, dan wordt de hypotheek aangepast. 

Ook een familiehypotheek afsluiten? Neem dan contact op met een van onze adviseurs.