Vereniging van Eigenaren (VvE)

Er zijn verschillende woningen die je kunt kopen. Je kunt een hele woning kopen, maar ook een appartement. De appartementseigenaren zijn samen, ieder voor een deel, eigenaar van het gehele gebouw met toebehoren en de bijbehorende grond. Als eigenaar van een appartement ben je dus mede-eigenaar van het gebouw en heb je het exclusieve gebruiksrecht van jouw eigen appartement.

Is een VvE verplicht?

Bij een appartement mag de eigenaar van een onroerende zaak zijn eigendomsrecht splitsen in appartementsrechten. Wanneer een gebouw wordt opgedeeld voor meerdere eigenaren is het oprichten van een vereniging van eigenaren, afgekort VvE, verplicht.

Het doel van een VvE is de gemeenschappelijke belangen van alle eigenaren van het appartementencomplex te behartigen. Je bent als eigenaar van een appartement verplicht om lid te worden van de VvE. De VvE neemt onder andere beslissingen over het onderhoud, de servicekosten en de nutsvoorzieningen (gas, water en elektriciteit).

De VvE is verantwoordelijk voor, en heeft de zeggenschap over, (gemeenschappelijke delen van) het gebouw en de grond die bij het gebouw hoort. Het beheer komt in de hoofdzaak neer op het beslissen over onderhoud en gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.

Splitsingsregelement en splitsingsakte

Anders dan bij de aankoop van een normale woning, is dat je bij de koop van een appartement te maken krijgt met een splitsingsreglement en splitsingsakte. Hierin staat onder meer hoe het appartementencomplex is ingedeeld en wat de regels voor de VvE-vergadering zijn.

Als je een appartement koopt, krijg je drie documenten:

• Een eigendomsakte (akte van levering)
• Een splitsingsakte
• Een splitsingsreglement 

De eigendomsakte is het bewijs van eigendom. Hierin staat wie de verkoper en koper zijn en voor hoeveel het appartement is verkocht. Ook eventuele zakelijke rechten staan in de akte, zoals recht van overpad.

In de splitsingsakte staat onder andere:

• Hoe het complex is opgedeeld (gesplitst): wat zijn de privé-gedeelten en wat zijn de gemeenschappelijke delen?
• Welk aandeel elke eigenaar moet bijdragen in de kosten voor het appartementencomplex.

Bij de splitsingsakte hoort een splitsingstekening. Hierop staan de grenzen tussen de appartementen en de gemeenschappelijke ruimten. De splitsingsakte en –tekening zijn bij Het Kadaster ingeschreven en voor iedereen in te zien.

De VvE kan de splitsingsakte wijzigen. Hiervoor is 80 procent van de stemmen in een VvE-vergadering nodig. Het kan zijn dat in de akte staat dat hier 100 procent voor nodig is.

Het splitsingsreglement beschrijft:

• Hoe de VvE vergadert;
• Met hoeveel stemmen een besluit in de VvE wordt goedgekeurd;
• Aanvullende bepalingen over het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten.

Soms is er ook een huishoudelijk reglement met daarin gedragsregels voor de bewoners. 

Lidmaatschap van de VvE

Op de grond van de wet is iedere appartementseigenaar automatisch lid van de vereniging van eigenaren. Je kan het lidmaatschap van de VvE niet opzeggen. Pas op het moment dat je het appartement, en daarmee het appartementsrecht, hebt verkocht en de overdracht aan de nieuwe eigenaar heeft plaatsgevonden bij de notaris, ben je als oude eigenaar geen lid meer van de VvE.

Voor het lidmaatschap is een bijdrage verschuldigd. Deze bijdrage wordt gebruikt om de gezamenlijke lasten, zoals groot onderhoud en de opstalverzekering(en) te kunnen betalen. De bijdrage wordt ook wel servicekosten genoemd en moet meestal maandelijks betaald worden. De hoogte van de servicekosten hangt af van:

• De leeftijd van het gebouw;
• De staat van het onderhoud;
• De voorzieningen, zoals een lift of een gemeenschappelijke tuin. 

Als eigenaar van een appartement ben je hoofdelijk aansprakelijk voor de servicekosten. Als er een schuld aan de VvE ontstaat, en het appartement wordt verkocht, dan kan deze schuld niet op de nieuwe eigenaar worden verhaald. De notaris is verplicht om voor levering van een appartement aan de VvE een opgave van nog te betalen servicekosten op te vragen. Bij de levering van het appartement wordt de eventuele achterstand van de VvE met de verkoopprijs verrekend. Als oude eigenaar krijg je hierdoor een lagere opbrengst van de verkoop van je appartement en de nieuwe eigenaar wordt niet geconfronteerd met de schuld van jou.

De structuur van de VvE

De vereniging van eigenaren heeft verschillende organen:

• De vergadering van eigenaren
  De vergadering van de gezamenlijke appartementseigenaren vindt verplicht minimaal eenmaal per jaar plaats.

• Het bestuur
  De wet stelt het aanstellen van een bestuur verplicht. Het bestuur is het uitvoerend orgaan van de VvE. Andere taken van het bestuur zijn o.a. het opstellen van begrotingen, het beheren van financiële stukken, het uitschrijven van vergaderingen. Het bestuur wordt door de vergadering van eigenaren benoemd.