Overwaarde huis opnemen

Je hebt verschillende mogelijkheden om de overwaarde van je huis te laten uitbetalen als aanvulling op je inkomen. Heb je genoeg inkomen? Dan zijn een krediethypotheek en een aflossingsvrije hypotheek het meest geschikt. Is je (pensioen)inkomen niet zo hoog, dan kun je je huis gaan ‘opeten’ door voor een opeethypotheek te kiezen.

Ga je de overwaarde van je huis gebruiken voor aanpassingen aan je woning, zoals je huis levensloopbestendig maken of verduurzamen? Dan zijn wellicht een Blijverslening en een verzilverhypotheek van de SVn een geschikte optie voor je. Die leningen sluit je af via je eigen gemeente.

Wat is de overwaarde van een huis?

Je hebt overwaarde als de netto verkoopopbrengst van je huis hoger is dan de resterende schuld van de hypotheek. De overwaarde is het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van je woning en de hoogte van de nog resterende (hypotheek-)schuld, min de verkoopkosten. 

Overwaarde huis online berekenen

Nu je weet wat overwaarde is, wil je natuurlijk ook berekenen hoeveel overwaarde je hebt. Onze berekening hieronder rekent het binnen een minuut voor je uit.

Waar mag je overwaarde aan besteden?

Je kunt de overwaarde op je huis gebruiken op een hoop verschillende manieren. Je kunt de overwaarde uit je huis halen voor een verbouwing of verduurzaming, of je je kunt de overwaarde benutten om je kind te helpen aan een woning. Hieronder zetten we een aantal mogelijkheden voor je op een rij. 

Overwaarde gebruiken voor nieuwe woning

De meest voorkomende besteding van overwaarde, is voor de aanschaf van een nieuwe woning. Door je overwaarde in je nieuwe huis te stoppen, verlaag je je hypotheek en daarmee ook je maandelijkse woonlasten. 

Overwaarde gebruiken voor verbouwing en/of verduurzaming

Wil je niet verhuizen maar je huidige woning verbeteren? Je hebt ook de mogelijkheid om je overwaarde te gebruiken voor een verbouwing en/of verduurzaming van je huis. Je neemt dan bijvoorbeeld een extra hypotheek of kiest er voor om je hypotheek over te sluiten. De verbouwing financier je dan met een bouwdepot uit de overwaarde die je hebt. Je hypotheekverstrekker toetst vervolgens natuurlijk wel of je de nieuwe hypotheek ook kunt betalen. Als alles in orde is, kun je probleemloos aan de slag met verbouwen met overwaarde op je huis. 

Overwaarde gebruiken voor hypotheek kind

Heb je een kind en lukt het hem of haar niet om voldoende hypotheek te krijgen voor de aanschaf van een huis? Je kunt de overwaarde van je huis ook gebruiken voor de hypotheek van je kind. Dat doe je dan door het bedrag van de overwaarde te gebruiken voor een lening of schenking aan je kind. Zo wordt het voor je kind wellicht wél mogelijk om het gewenste huis te financieren. Houd er wel rekening mee dat je hiermee je eigen (hypothecaire) mogelijkheden voor in de toekomst beperkt. Laat je bij zo’n keuze daarom altijd goed adviseren. 

Let op: de zogenaamde 'jubelton' is per 2024 afgeschaft. Wel mag je jouw eigen kind eenmalig een bedrag schenken van maximaal € 31.813 (bedrag 2024). Deze vrijstelling geldt alleen als het kind op het moment van de schenking tussen de 18 en 40 jaar is óf een partner heeft tussen de 18 en 40 jaar. De dag van de 40e verjaardag telt nog mee.

Overwaarde gebruiken voor schulden

Je kunt de overwaarde van je huis ook gebruiken om schulden die je hebt af te lossen. Vaak betaal je voor dat soort leningen en kredieten een behoorlijk hoge rente. Het kan dan voordelig zijn om je hypotheek te verhogen, een tweede hypotheek te nemen of een opeethypotheek te gebruiken. De rente voor zo’n hypotheek is doorgaans een stuk lager dan de rente die je betaalde voor je bestaande schulden. Houd er wel rekening mee dat de rente voor de lening of hypotheek die je inzet om de overwaarde mee op te nemen, niet aftrekbaar is van de belasting.

Overwaarde gebruiken voor vakantiehuis of tweede huis

Het is zeker mogelijk om de overwaarde op je woning te gebruiken voor de aanschaf van een recreatiewoning of ander tweede huis. Je verhoogt dan je huidige hypotheek met het bedrag dat je hebt aan overwaarde, en gebruikt dit geld voor het financieren van een recreatiewoning of (vakantie)huis. Let op: dit kan alleen als je de hogere maandlasten van de nieuwe hypotheek goed kunt dragen. Een hypotheekadviseur kan dit voor je berekenen. Ook zal de bank eisen dat de tweede woning dient als onderpand voor de lening.

Overwaarde gebruiken voor auto

Je kunt je overwaarde (voor een deel) opnemen om ermee te doen wat jij wilt, dus ook voor een auto, camper of caravan. Niet alle banken werken hieraan mee. In veel gevallen kun je maar tot 80% van de waarde van je huis overwaarde opnemen. Banken willen nu eenmaal niet dat klanten financieel in de problemen komen en de rekeningen niet meer kunnen betalen. Denk goed na over geld lenen voor consumptieve uitgaven, zeker wanneer je het uitgeeft aan vluchtige zaken als een droomreis of een auto die snel minder waard wordt. Je zit namelijk wel weer 30 jaar aan de hypotheek vast. De rente die je betaalt over de opname van je overwaarde voor consumptieve aankopen is niet aftrekbaar. 

Overwaarde gebruiken voor pensioen

Het is mogelijk om de overwaarde te gebruiken als een aanvulling op je pensioen. Dat kun je doen door je woning te verkopen en te gaan huren of een goedkoper huis te kopen, maar er bestaan ook constructies om je overwaarde op te nemen zonder dat je je huis hoeft te verkopen. Laat je hierover wel altijd goed adviseren door een hypotheekadviseur.  

Belasting en overwaarde huis

Hoe zit het nu met de belasting op het moment dat je overwaarde op je huis hebt en je je woning met overwaarde verkoopt? Van het belasten van overwaarde op een huis is geen sprake: over de overwaarde zelf hoef je geen belasting te betalen. Wel kan je met belastingen te maken krijgen, afhankelijk van wat je precies met het geld van de overwaarde gaat doen.

Zet je de overwaarde op je spaarrekening, dan wordt het geld toegevoegd aan je vermogen, waardoor je er jaarlijks vermogensbelasting over moet betalen. Je hebt hierbij wel een vrijstelling over de eerste € 57.000 (als je alleen woont) en € 104.000 (als je samenwoont) en de peildatum daarbij is altijd 1 januari.

Ga je na de verkoop van je huis ook een andere woning kopen? Dan moet je de overwaarde eerst gebruiken om het hypotheekbedrag van je nieuwe woning te verlagen. Als je dat niet doet, is de hypotheekrente over dat gedeelte namelijk niet aftrekbaar en valt de hypotheek in box 3.

Je kunt de overwaarde ook gebruiken voor een schenking aan je kind(eren). Het geld hoort dan niet meer bij jouw vermogen en je bent er geen vermogensbelasting over verschuldigd. Het kan wel zijn dat je kind schenkbelasting moet betalen, maar hiervoor gelden gelukkig wel verschillende vrijstellingen.

Eigenwoningreserve berekenen

De fiscale naam voor overwaarde is eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde als je (oude) woning wordt verkocht en de verkoopopbrengst meer is dan de eigen woningschuld van die (oude) woning. De eigenwoningreserve blijft drie jaar bestaan. Na die drie jaar vervalt het hele bedrag waarvoor de renteaftrekbeperking gold. Is de eigenwoningreserve negatief of is er geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over de volledige lening voor de aankoop.

De Belastingdienst gaat jouw eigenwoningreserve berekenen op de volgende manier: de verkoopopbrengst van het huis wordt verminderd met de verkoopkosten (zoals de makelaarskosten) en de resterende hypotheekschuld waarvan de rente aftrekbaar is.

Bijleenregeling

Moet je overwaarde in je nieuwe huis stoppen? In het verleden kon je door een woning met overwaarde te verkopen en vervolgens een andere woning aan te kopen, deze nieuwe woning volledig met een lening financieren zonder de overwaarde terug in de nieuwe woning te hoeven stoppen.

Sinds de invoering van de bijleenregeling in 2004 is dit niet meer gebruikelijk, omdat je dan geen aanspraak maakt op volledige hypotheekrenteaftrek. In grote lijnen komt de regeling erop neer dat de overwaarde van een na 1 januari 2004 verkochte woning gebruikt moet worden om de eigen woningschuld van de nieuwe woning te verlagen, omdat anders (een deel van) de rente op de nieuwe lening niet meer aftrekbaar zal zijn. 

Veelgestelde vragen rondom overwaarde

Als mensen te maken krijgen met de overwaarde van hun huis, doemen er altijd direct veel vragen op. We hebben hieronder een aantal veel voorkomende vragen en de bijbehorende antwoorden voor je verzameld.

Is het slim om overwaarde op te nemen?

Veel mensen vragen zich af of het wel verstandig is om overwaarde op te nemen. Want als de huizenprijzen gaan dalen, loop je het risico dat je huis onder water komt te staan. Bovendien krijg je in veel gevallen te maken met hogere maandlasten. Het is daarom verstandig om niet je volledige overwaarde op te nemen, én om je goed te laten adviseren door een hypotheekadviseur. Zo weet je zeker dat je een verstandige keuze maakt.

Hoe weet ik of ik overwaarde heb?

Je hebt overwaarde op je woning als het verschil tussen de marktwaarde van je woning en de hypotheek een positief resultaat oplevert. Maak gebruik van onze rekentool om erachter te komen hoe hoog de overwaarde op jouw huis is.

Wat als je je overwaarde niet in je huis stopt?

Koop je een nieuw huis en gebruik je de daarmee gerealiseerde overwaarde niet, dan mag je over dit bedrag geen hypotheekrente aftrekken (als je een nieuwe hypotheek hebt afgesloten voor een andere woning). De overheid wil hiermee stimuleren dat je hypotheekschuld zo laag mogelijk blijft.

Kan ik de kosten koper betalen uit overwaarde?

Als je je huis verkoopt met voldoende overwaarde, dan kun je deze overwaarde gebruiken om de kosten koper voor de nieuwe woning van te betalen. Dit gaat via de notaris. Heb je je oude huis nog niet verkocht? Dan kun je gebruik maken van een overbruggingshypotheek, die je bij het vrijkomen van de overwaarde weer kunt aflossen.