Overdrachts­belasting 2024

Wat is overdrachtsbelasting?

In Nederland betaal je overdrachtsbelasting als je een huis koopt of een ander pand. Ook betaal je overdrachtsbelasting over de rechten op onroerende zaken, zoals erfpachtrecht.

Wanneer betaal je overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting betaal je bij de notaris op het moment dat de overdracht van een woning plaatsvindt. In de meeste gevallen betaalt de koper de overdrachtskosten over een bestaande woning. Dit wordt kosten koper (k.k.) genoemd. Het gebeurt ook wel dat de verkopende partij deze kosten voor zijn rekening neemt. In dat geval wordt er gesproken over verkoop vrij op naam (v.o.n.). Over het algemeen komt dit alleen voor bij nieuwbouwwoningen.

Overdrachtsbelasting over koopsom of taxatiewaarde

Volgens de wet ben je overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer van een woning. De waarde in het economisch verkeer moet je zien als de hoogste prijs die je kunt krijgen als je de onroerende zaak aanbiedt op de vrije markt. De Belastingdienst gaat er vanuit dat die prijs minimaal gelijk is aan de koopsom, plus eventuele lasten. Om de waarde in het economisch verkeer te achterhalen, kun je een onafhankelijke taxatie laten uitvoeren.

Hoeveel is de overdrachtsbelasting in 2024?

Wil je de overdrachtsbelasting berekenen voor een nieuwe woning die je gaat kopen? De huidige overdrachtsbelasting bedraagt 2 procent van de aankoopwaarde voor bestaande woningen. De hoogte wordt bepaald door de woningwaarde op het moment van verkrijging. Dit houdt in dat de overdrachtsbelasting berekend wordt over de koopsom. Koop je een nieuwbouwhuis, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. In sommige gevallen geldt dit wel weer voor de grond.

Hoe wordt overdrachtsbelasting betaald?

Als er een notariële akte is opgemaakt, hoef je zelf niets te doen voor het betalen van de overdrachtsbelasting. De notaris doet dan een digitale aangifte voor je bij de Belastingdienst en betaalt het bedrag ook namens jou. Is er geen akte bij de notaris opgesteld? Dan moet je zelf binnen een maand nadat je eigenaar bent geworden digitaal aangifte doen en de overdrachtsbelasting betalen.

Overdrachtsbelasting starters

Per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting komen te vervallen voor iedereen van 18 tot en met 34 jaar die een huis koopt om zelf te bewonen. We noemen dit de startersvrijstelling. De wijzigingen in de overdrachtsbelasting zijn met name bedoeld om jonge huizenkopers een duwtje in de rug te geven.

Geen overdrachtsbelasting starters: voorwaarden

• De vrijstelling geldt alleen voor de aankoop van woningen tot een bedrag van € 510.000 (in 2024);
• De vrijstelling geldt alleen als je zelf in het huis gaat wonen;
• De vrijstelling mag slechts één keer ingezet worden;
• De vrijstelling geldt voor kopers tot 35 jaar;
• Koop je samen met een partner en is slechts één van jullie jonger dan 35? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de helft van de koopsom van het huis.

Kopers van 35 jaar en ouder én kopers van 18 tot en met 34 jaar die een huis kopen boven de € 510.000, betalen 2% overdrachtsbelasting. Koop je een huis waarin je niet zelf gaat wonen? Dan betaal je 10,4 procent (in 2024) overdrachtsbelasting.

Wanneer krijg je vrijstelling: 0% overdrachtsbelasting

Zoals hierboven uitgelegd, geldt er een vrijstelling overdrachtsbelasting vanaf 2021 voor jongeren tussen de 18 en 35 jaar die een woning kopen. Daarnaast krijg je ook in de volgende situaties een vrijstelling van de overdrachtsbelasting:

• Door in gemeenschap van goederen te trouwen of jullie partnerschap te registreren, word je in één keer voor de helft eigenaar van de eigen woning van je partner. Omdat er geen sprake is van een verkrijging maar van boedelmenging, ben je geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
• Door het wettelijke erfrecht of door een testament kan je eigenaar worden van een woning. Als je een woning erft uit een nalatenschap, ben je wel successierecht verschuldigd. Om dubbele belastingbetaling te voorkomen, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.

Onder bepaalde voorwaarden word je in de volgende gevallen ook vrijgesteld van overdrachtsbelasting:

• Bij een samenloop met de heffing van omzetbelasting;
• Bij bedrijfsoverdracht aan familieleden: van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zusters aan elkaar;
• Bij verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners (als de eigendomsverhouding van de gezamenlijke woning tussen de 40 en 60 procent valt).

Overdrachtsbelasting tweede woning

Sinds 2021 zijn de tarieven van de overdrachtsbelasting ook nog afhankelijk van het gebruik van de woning door de koper. Gebruik je het pand niet als hoofdverblijf? Dan is het tarief van de overdrachtsbelasting 10,4 procent. Dat is dus meestal het geval als het een tweede huis of vakantiewoning betreft. Om gebruik te kunnen maken van de vrijstelling moet je de woning namelijk als hoofdverblijf gebruiken. Het spreekt voor zich dat dit maar bij één woning kan zijn. Dat is de reden dat tweede woningen en vakantiewoningen, ook als ze niet verhuurd worden, onder het hogere tarief overdrachtsbelasting vallen.

Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar?

Als je je aangifte inkomstenbelasting gaat doen, zijn best veel kosten die je betaald hebt voor je eigen woning aftrekbaar. Dit is helaas niet het geval voor de overdrachtsbelasting. Je kunt de overdrachtsbelasting dus niet terugvragen bij de Belastingdienst. Ook de overdrachtsbelasting over een tweede woning is niet aftrekbaar.

Is overdrachtsbelasting mee te financieren?

Sinds 2018 is het niet meer mogelijk om meer dan 100% van de woningwaarde te lenen voor je hypotheek. Dat houdt dus in dat je de overdrachtsbelasting niet kunt meefinancieren en moet betalen van je eigen (spaar)geld.

Woningverkoop en overdrachtsbelasting

Verkoop je een huis voor een veel lagere prijs dan de marktwaarde, dan wordt de overdrachtsbelasting geheven over de daadwerkelijke waarde van het onroerende goed. Deze situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen bij verkoop van de woning van ouders aan hun kind voor een erg lage verkoopprijs.

Overdrachtsbelasting bij doorverkoop

Verkoop je de woning binnen zes maanden na aankoop? Dan hoeft de nieuwe koper tot het bedrag van de aankoopprijs bij de eerste koop, geen overdrachtsbelasting te betalen. Als een huis bijvoorbeeld gekocht is voor € 300.000 en binnen zes maanden weer verkocht voor € 320.000, dan is er slechts over € 20.000 overdrachtsbelasting verschuldigd. Vaak spreken koper en verkoper af dat dit belastingvoordeel vergoed wordt aan de verkoper.

Overdrachtsbelasting na een relatiebreuk

Ben je getrouwd, heb je een geregistreerd partnerschap of woon je ongehuwd samen en ga je uit elkaar? Dan ontstaat door de verdeling van de gezamenlijke boedel een situatie van verkrijging als de gezamenlijke woning aan jou of je partner wordt toebedeeld. Wat betreft overdrachtsbelasting zijn er twee mogelijkheden:

1. Je bent getrouwd in gemeenschap van goederen
Bij gemeenschap van goederen heb je recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting bij uitkoop van je partner, want de onroerende zaak maakt deel uit van een gemeenschappelijke eigendom.

2. Je bent getrouwd op huwelijkse voorwaarden of woonde ongehuwd samen
Bij huwelijkse voorwaarden of ongehuwd samenwonen is het van belang wie de feitelijke eigenaar van de woning is. Zijn jullie samen woningeigenaar, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Voorwaarden zijn wel dat de woning (destijds) gezamenlijk is aangekocht en dat eigendomsverhouding niet buiten de 40%-60% valt.

Staat de woning alleen op naam van degene die in het huis blijft wonen, dan is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Lees meer over hypotheek en scheiden.