Waarom steeg de hypotheekrente en de huizenprijzen ook?
De hypotheekrente ligt op dit moment een stuk hoger dan 2 jaar geleden. Een stijgende rente zorgt normaal gesproken voor dalende huizenprijzen. Toch betaal je nu gemiddeld niet minder voor een huis dan in 2022. Hoe kan dat?
Wie nu een hypotheek afsluit, betaalt een hypotheekrente van ongeveer 4 procent. Niet extreem hoog, maar een stuk meer dan de rente van een aantal jaar geleden. In 2022 lag de hypotheekrente nog op een historisch laag pijl en waren rentetarieven van ongeveer 1,5 procent helemaal niet gek.
Wat wel gek is, is de ontwikkeling van de huizenprijzen ten opzichte van de ontwikkeling van de hypotheekrente. Dat zit zo. Als de hypotheekrente stijgt, stijgen ook de maandlasten van de huizenkoper die daardoor weer minder kan lenen. Als we gemiddeld minder hypotheek kunnen krijgen, kunnen we minder bieden en dalen normaal gesproken de huizenprijzen.
Toen de rente halverwege 2022 weer begon te klimmen, zagen we in eerste instantie ook dat de huizenprijzen zakten. De gekte was even voorbij en de markt koelde af. Die afgekoelde periode duurde ongeveer 10 maanden en sinds mei 2023 stijgen de huizenprijzen weer gestaag. Vorige maand bereikten ze zelfs een recordniveau. Maar de rente was ondertussen nog niet gedaald.
De Nederlandsche Bank (DNB) onderzocht waarom de huizenmarkt zich nu anders gedraagt dan verondersteld mag worden. DNB noemt hiervoor 4 belangrijke oorzaken.
Onze financieringsruimte is gestegen
Een belangrijke verklaring vindt DNB in onze gestegen financieringsruimte. Dit is het bedrag dat een huishouden maximaal kan gebruiken om een woning te kopen. In de meeste gevallen is het grootste deel van de financieringsruimte bepaald door onze maximale hypotheek (leencapaciteit), die weer wordt bepaald door ons inkomen en de actuele hypotheekrente. Ook overwaarde uit een eerdere woning, spaargeld of geld uit bijvoorbeeld een erfenis bepalen je financieringsruimte.
Bij een stijgende rente daalt zoals beschreven normaal gesproken de leencapaciteit. Ons inkomen is in dezelfde periode echter ook uitzonderlijk hard gegroeid. De cao-lonen stegen in het eerste kwartaal van 2024 bijvoorbeeld met 6,6 procent en in de laatste 3 maanden van 2023 zelfs met 6,8 procent. Deze loonstijging compenseert de gestegen hypotheekrente, waardoor de leencapaciteit ongeveer gelijk is gebleven.
Ook de financiële positie van veel Nederlanders is verbeterd. We hebben gemiddeld meer spaargeld of overwaarde om te besteden aan onze (volgende) woning.
Lage rente staat lang vast
Toen de hypotheekrente op een historisch laag peil stond hebben veel huizenkopers gekozen voor een rentevastperiode van meer dan 10 jaar. Veel geldverstrekkers hebben een zogeheten verhuis- of meeneemregeling waarmee de lage rente mee kan verhuizen bij de aankoop van een nieuwe woning. Zij betalen dan bij de nieuwe woning nog de oude rente zolang de rentevastperiode nog loopt. Deze lage rente geldt wel alleen over het hypotheekbedrag dat bij de oude woning nog openstond.
Schaarste op de huizenmarkt
Tot slot is er natuurlijk nog het woningtekort. Een aloud economisch principe is dat veel vraag en weinig aanbod zorgt voor hogere prijzen. En op dit moment is er, ondanks ambitieuze bouwplannen van de overheid, nog sprake van een groot tekort op de woningmarkt. Ook de toevoer van nieuwe woningen gaat stroef, waardoor de situatie niet verbeterd.
Volgens DNB is er ook sprake van een zogeheten locked-in effect. Dit betekent dat huiseigenaren die verkoop overwegen toch niet verkopen, omdat de hogere rente bij een nieuwe hypotheek mogelijk zorgt voor hogere lasten.
Vooral starter is de dupe
DNB constateert dat de huidige situatie het vooral voor de starters lastig maakt om voet tussen de deur te krijgen op de huizenmarkt. De maximale leencapaciteit is de afgelopen jaren minder hard gestegen dan de huizenprijzen. Wie geen gebruik kan maken van overwaarde uit zijn of haar huidige woning heeft daardoor een kleinere financieringsruimte dan een doorstromer en kan minder snel zijn slag slaan.
Er kan vaak meer dan je denkt
Hoewel de huidige woningmarkt zeker voor starters lastig kan zijn, kan er vaak meer dan je misschien denkt. Maak daarom eens een afspraak bij een vestiging van De Hypotheker bij jou in de buurt. Onze hypotheekadviseurs kijken en denken graag met je mee en kunnen je meer vertellen over je mogelijkheden.
