Een hypotheek in 2025: dit verandert er allemaal

NHG-grens omhoog naar € 450.000, bijdrage flink omlaag

Vanaf 1 januari 2025 gaat de grens voor de Nationale Hypotheek Grarantie (NHG) verder omhoog. Huizenkopers kunnen dan voor een woning tot een maximale koopsom (of marktwaarde van) € 450.000 een lening met NHG krijgen. Wil je direct gaan verduurzamen? Dan ligt het maximale hypotheekbedrag op € 477.000. Je mag dan 6 procent extra lenen, maar het extra bedrag mag alleen besteed worden aan energiebesparende voorzieningen. In 2024 waren de grensbedragen iets lager, namelijk € 435.000 en € 461.000.

Een NHG-hypotheek heeft een aantal voordelen. In de eerste plaats ben je – onder voorwaarden – beschermd als je in de toekomst noodgedwongen je huis moet verkopen met restschuld. Bijvoorbeeld door het wegvallen van je inkomen of door een scheiding. Een ander groot voordeel van NHG is de rentekorting bij de geldverstrekker die krijgt op je hypotheek.

Het is vaste prik dat de NHG-grens ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Door de steeds verder stijgende huizenprijzen was de verwachting dat de grens in 2025 hoger zou liggen dan in 2024. Opvallend is wel dat de eenmalige bijdrage (borgtochtprovisie) die je voor een NHG-hypotheek moet betalen fors omlaag gaat. Op dit moment betaal je nog 0,6 procent van het hypotheekbedrag, maar dit gaat omlaag naar 0,4 procent. Dat kan je zomaar enkele honderden euro’s schelen. Op een hypotheekbedrag van bijvoorbeeld € 450.000 scheelt dat € 900.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters verder omhoog

Ook de vrijstelling van de overdrachtsbelasting in 2025. In het nieuwe jaar hoeven kopers tot 35 jaar geen overdrachtsbelasting te betalen als de verkoopprijs van hun huis onder de 525.000 ligt. Dat is een bescheiden verhoging ten opzichte van dit jaar. In 2024 geldt de vrijstelling nog tot € 510.000.

Voor de vrijstelling gelden komend jaar dezelfde voorwaarden als nu al het geval is. Dat betekent dat de kopers jonger zijn dan 35 jaar en niet eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling. Voldoet slechts een van de kopers aan deze voorwaarden? Dan betaalt degene die niet aan de normen voldoet overdrachtsbelasting over zijn of haar deel van de aankoop.

€ 1.000 meer voor alleenstaanden

Om alleenstaanden een beetje op weg te helpen op de huizenmarkt veranderden begin 2024 de hypotheekregels voor single kopers. Naast het bedrag dat zij op basis van hun inkomen mogen verwonen, krijgen ze in 2024 € 16.000 extra aan maximale hypotheek. Voorwaarde is wel dat het bruto jaarinkomen minimaal € 28.000 bedraagt.

Deze ‘alleenstaandenbonus’ (alleenstaandenverruiming) blijft in 2025 bestaan en wordt zelfs iets hoger. Het bedrag is geïndexeerd en wordt per 1 januari € 17.000.

Studieschuld weegt (iets) zwaarder mee

De wijzigingen rondom het meewegen van de studieschuld waren al groot nieuws. Mensen met een studieschuld kunnen volgend jaar inderdaad minder lenen dan in 2024. De wijzigingen rondom het meewegen van de studieschuld waren al groot nieuws. Mensen met een studieschuld kunnen volgend jaar inderdaad minder lenen dan in 2024. Dat komt doordat de zogenaamde bruteringsfactor in 2025 verhoogd wordt. De bruteringsfactor houdt in dat de DUO last die de klant betaalt (fictief) wordt verhoogd. De ophoging is afhankelijk is van de hypotheekrente die de klant gaat betalen. Hoe hoger de rente hoe hoger de DUO toetslast. Stel dat een klant een DUO maandlast heeft van € 60 en de brutering nu uitkomt op 1,20, dan telt de schuld voor € 72 mee als verplichting in de berekening van de maximale maandlast en de bijbehorende maximale hypotheek. Als de brutering omhoog gaat naar 1,25, dan telt de schuld voor € 75 mee, waardoor de klant minder kan lenen voor zijn hypotheek. 

Maar gelukkig voor alle oud-studenten met een schuld bij DUO, valt het in veel gevallen mee. De Hypotheker berekende dat tweeverdieners met beiden een gemiddelde studieschuld van € 25.000 en een gezamenlijk jaarinkomen van € 90.000 in het nieuwe jaar ongeveer € 2.600 minder maximale hypotheek kunnen krijgen.