Dalende huizenprijzen: wat is de kans dat je woning 'onder water' komt te staan?

De laatste keer dat de huizenprijzen daalden, was in de periode tussen 2008 en 2013. Door de wereldwijde kredietcrisis gingen de huizenprijzen soms wel met 20 procent per jaar naar beneden. Hierdoor kwamen zo'n 1,4 miljoen woningen (33 procent van alle koophuizen) onder water te staan. 

Zo ver zal het dit keer gelukkig niet zo snel komen, berekende De Nederlandsche Bank (DNB). Bij een prijsdaling van 20 procent, zoals tijdens de kredietcrisis gebeurde, zal nu 'slechts' 7,5 procent van de woningvoorraad onder water komen te staan. Daar zijn verschillende redenen voor.

Strengere leenregels

Ten eerste zijn de leenregels strenger geworden. Tijdens de vorige crisis hadden veel mensen een tophypotheek tot wel 120 procent van de woningwaarde. Sinds 2018 mag je nog maar maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Ook mag je niet meer een volledig aflossingsvrije hypotheek afsluiten en kan je sinds 2013 alleen nog met een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek om aanspraak te maken op hypotheekrenteaftrek. Met deze hypotheekvormen los je maandelijks af en wordt je hypotheekschuld dus steeds kleiner. Dit alles heeft ervoor gezorgd dat de gemiddelde hypotheekschuld ten opzichte van de woningwaarde een stuk minder hoog ligt en je woning dus ook minder snel onder water komt te liggen.

Hogere stijgingen dan vorige keer

Bovendien zijn de huizenprijzen de afgelopen twee jaar ongekend hard gestegen, tot meer dan twintig procent op jaarbasis. "Als je langer dan een à twee jaar geleden je huis hebt gekocht, moeten de huizenprijzen echt fors dalen voordat je onder het aankoopbedrag van toen komt", zegt woningmarkteconoom Stefan Groot. "In de crisis vanaf 2007/2008 was dat anders. De huizenprijzen waren daarvoor met zo'n 3 à 4 procent per jaar gestegen, dus toen de prijzen gingen dalen, stond je al snel onder water".